لایحه پاسخ به ادعای معامله و بیع شفاهی

_{^{متن لایحه دفاعیه - پاسخ به ادعای معامله شفاهی}}

بسمه تعالی

ریاست محترم شعبه 213 دادگاه عمومی حقوقی تهران

با سلام

احتراما در خصوص پرونده کلاسه فوق مقید به وقت رسیدگی امروز ساعت 9:30 در مقام دفاع از خوانده (آقای منصور ....) و در پاسخ به دعوای واهی خواهان، مراتب زیر را به استحضار می رسانم:

1- موکل (آقای منصور ....) به جهت عدم حضور در ایران، آپارتمان خود واقع در شهرک اکباتان........ (که خواسته خواهان است) را سال ها اجاره می داده است.

2- موکل در اوایل مردادماه سال 1395 متوجه می شود که فردی به نام آقای رسول ..... با تبانی بنگاه املاک ... و مدیر آن آقای .... مدت سه ماه است(از 12 خرداد همان سال) که ملک موکل را تصرف نموده است و در همان تاریخ بدون اینکه موکل مطلع و راضی باشد و در غیاب موکل، قرارداد اجاره یک طرفه ای بدون امضای موکل با بنگاه املاک ... در تاریخ 12/3/95 بسته است و مبلغ قرض الحسنه مستاجر قبلی را نیز بدون هیچ توافقی با موکل نموده باشد و از وی اجازه گرفته باشد به مستاجر قبلی موکل پرداخت می نماید و سپس آپارتمان را بدون اجازه موکل تخریب و بازسازی نموده و آن را به شخص دیگری اجاره می دهد. تصویر این قرارداد اجاره که محل امضاء موجر(موکل) فاقد امضاء  است پیوست این لایحه می باشد.

3- موکل که مستندا به کپی مصدق تصویر گذرنامه پیوست، از تاریخ 25/12/94 لغایت 1/5/95 خارج از کشور بوده است، زمانی که به ایران برگشته و پیگیر وضعیت ملک خود از بنگاه می شود متوجه می گردد بنگاه املاک بدون اطلاع و اجازه موکل آپارتمان ایشان را به تصرف آقای رسول ... داده است .

4- موکل در این بین بارها به آقای رسول .... اخطار می کند که آپارتمان را تخلیه و تحویل دهد که متأسفانه پاسخ مناسبی از آقای رسول .... دریافت نمی شود

5- آقای رسول .... برای تحت تأثیر قراردادن موکل و توجیه اقدامات غیرقانونی خود، بدون هماهنگی و رضایت موکل در آبان ماه همان سال با گرفتن شماره حساب موکل از بنگاه املاک برگ سبز، در شهریور ماه و مهر ماه مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان بابت کرایه اجاره ماه سوم و چهارم به حساب موکل واریز می نماید و سپس مبلغ یکصد و بیست میلیون تومان به حساب موکل واریز می نماید و بعد از آن واریز دیگر از پرداخت مبلغی بابت اجاره بها خودداری می کند و به استناد چند پیامک که همگی حداقل برای شش ماه پس از تصرف آپارتمان موکل بوده است ادعای مالکیت آپارتمان را می نماید. اما موکل که از اقدامات آقای رسول .... و بنگاه که در غیاب و بدون اجازه وی نسبت به آپارتمانش قرارداد اجاره منعقد کردند رضایت نداشته است به هیچ وجه  راضی به فروش ملک خود به آقای رسول .... نبوده است.

6- موکل وقتی در تاریخ 22/10/95 به ایران وارد می شود و همچنان آپارتمان خود را در تصرف آقای رسول .... می بیند درتاریخ 26/10/95 ضمن ارسال اظهارنامه ای به آقای رسول .... ابلاغ و اخطار می نماید که آپارتمان را رفع تصرف نموده و کلید آن را تحویل وکیل ایشان بدهد.

7- بلافاصله پس از ارسال این اظهارنامه و عدم تخلیه آپارتمان توسط آقای رسول ....، موکل اقدام به طرح شکایت رفع تصرف عدوانی در دادسرای ناحیه 5 تهران می نماید که مقام محترم دادسرا ضمن پذیرش اقدامات غیرقانونی آقای رسول .... در این خصوص کیفرخواست صادر می نمایند .

8- آقای رسول .... بعد از صدور کیفرخواست سریعا آپارتمان را تخلیه نموده و کلید آن را به شورای حل اختلاف تحویل می دهد و همزمان ، اظهارنامه شماره .... مورخ 02/12/95 را خطاب به موکل ارسال نموده و در سطور پایانی آن عنوان می نماید "... آپارتمان موضوع اظهارنامه کاملاً تخلیه می باشد و آمادگی خود را جهت تحویل آن و استرداد مبالغ پرداختی اعلام می نماید خواهشمند است ظرف مدت یک هفته نسبت به تحویل آپارتمان شخصاً یا نماینده قانونی یا وکیل خود معرفی نمایید... و شعبه   دادگاه کیفری به استناد این که ایشان آپارتمان را به مالک(موکل) پس داده اند و سوء نیت نداشته اند رای بر برائت وی صادر می کند.

9- در این خصوص توجه حضرات را به اظهارنامه موکل که در پاسخ به اظهارنامه آقای رسول .... ارسال شده جلب می نمایم .

10- پس از این که با صدور کیفرخواست آقای رسول .... از آپارتمان رفع تصرف می نماید و آن را تحویل می دهد موکل اقدام به فروش آپارتمان می نماید و در حال حاضر مالک آپارتمان ،  از اواسط شهریور سال 96 ، شخص دیگری است و موکل از آن پس مالکیتی نسبت به آن ملک ندارد که آقای حسنلو با توجه به اینکه بارها به آن آپارتمان مراجعه کرده و برای خریدار جدید ایجاد مزاحمت نموده از آن اطلاع داشته و می بایست در این دعوا، وی (خریدار جدید) را هم خوانده دعوا قرار می داد و طبیعتاً دعوای مطروحه ایشان با وصف مزبور به درستی طرح نشده است .

11- آقای رسول .... مدعی شده که با موکل بیع شفاهی منعقد نموده که صرف نظر از عجیب و غیر قابل باور بودن این ادعا ، در مقام پاسخ عرض می شود که خود ایشان هم به این قضیه باور ندارند و این ادعا منشائی جز قصد ایذاء و آزار و زیاده خواهی ندارد که در ادامه به ترتیب به دلایل بی اعتباری بیع شفاهی اشاره می شود:

12- مستندا به قواعد عمومی قرارداد آمده (ماده 191 قانون مدنی) عقد به قصد انشاء واقع می شود و صحبت های طرفین پیش از معامله و تلاش در جهت ایجاد توافق و به تعبیرقانونی صحبت های مقدماتی قصد انشاء نبوده  و موجد عقد نیست و دلالت برقصد نمی کند. محتوای پیامک های مورد استناد آقای رسول .... نیز پس از گذشت شش ماه از تصرف غیرقانونی آپارتمان و تخریب و بازسازی و اجاره آن توسط وی، صرف نظر از اینکه جزء ادله اثبات دعوا نیست بلکه به هیچ وجه حاکی از قصد انشاء موکل و قصد ایجاد عقد و توافق نمی نماید  و فقط دال بر مذاکره های پیش از انعقاد قرارداد است.

13- همانطور که در بند 2 اشاره شد آقای رسول .... همزمان با شروع تصرف غیرقانونی خود با تبانی بنگاه ، یک قرارداد اجاره صوری می نویسد و در آن قرارداد اجاره خود را مستأجر معرفی نموده و محل امضاء مخصوص مستأجر را امضاء می کند و البته موکل در تاریخ مندرج در مبایعه نامه اصلا در ایران نبوده است و هیچ وقت آن قرارداد را نپذیرفته و امضاء نکرده چه رسد به بیع ! و در تمام طول سال 95 تلاش موکل در راستای بیرون راندن این فرد از آپارتمان خود بوده و این اتفاق نمی افتد مگر با صدور قرار مجرمیت و کیفرخواست علیه آقای رسول ...... .

14- همانطور که گفته شد موکل پس از تحویل گرفتن آپارتمان و بعد از اینکه آقای رسول .... کلید را به شورای حل اختلاف تحویل می دهند تصمیم به فروش آپارتمانش می گیرد و به همین قصد آپارتمان مذکور را به بنگاه می سپارد. در همین ایام فردی به نام خانم خجسته ... در مشاور املاک .... واقع دراکباتان  اعلام تمایل به خرید می کند و مبلغی تحت عنوان بیعانه به بنگاه می دهد. وقتی موکل برای انجام مذاکرات در بنگاه حاضر شد متوجه می شود فرد مذکور همسر آقای رسول .... است .اگر آقای رسول .... به وقوع بیع شفاهی و مالکیت خویش اعتقاد داشت چطور است که درتاریخ 01/06/1396 همسر خود را برای خرید این آپارتمان جلو می فرستد؟ در نتیجه اینکه خود ایشان هم به معامله مورد ادعا اعتقادی ندارد.

15- چهار روز بعد از آن تاریخ فرد دیگری به نام آقای ..... از طریق بنگاه اتحاد واقع در اکباتان اعلام تمایل به خرید می نماید این بار نیز موکل با شرکت در جلسه مذاکره متوجه می شود این فرد داماد آقای رسول .... است . باز سوال اینجاست، آقای رسول .... که خود را مالک می داند و مدعی است که در یکسال قبل از این تاریخ بیع شفاهی کرده، چه اصراری به خرید مالی دارد که ملک خود اوست و نتیجه اینکه همانطور که گفته شد خود وی هم  باور به مالکیت خویش ندارد. در این خصوص شعبه 112 مجتمع مفتح از این دو بنگاه اخیر استعلام نموده و پاسخ در پرونده شعبه 112 موجود است.

16- همانطور که در بند 5 اشاره شد اقای رسول .... صرفاً با میل و اراده خود و در جهت توجیه اقدامات غیرقانونی خود در اوایل آبان سال 95 مبلغ 120 میلیون تومان به حساب موکل واریز نموده است. جناب قاضی مستحضر می باشید که صرف ریختن پول به حساب کسی حقی نسبت به اموال آن شخص برای واریز کننده ایجاد نمی نماید.  ضمنا موکل نیز با توجه به اینکه هیچ گاه راضی به معامله با آقای رسول .... نشده بود مبلغ  هشتاد میلیون تومان از پول مذکور را به حساب آقای حسنلو برمی گرداند و چهل میلیون تومان را به توصیه قاضی شعبه 212 مجتمع مفتح که به دعوای موکل علیه آقای رسول .... با موضوع مطالبه اجرت المثل ایام تصرف آپارتمان رسیدگی می نمود نزد موکل باقی ماند.

17- موکل که درخصوص استحقاق خود به اجرت المثل ایام تصرف غیرقانونی،  اقدام به طرح دعوای مطالبه اجرت المثل نمود آقای رسول .... نیز دعوای تقابل اثبات بیع را مطرح نمود که این دو پرونده به شماره بایگانی ... و .... در شعبه 212 دادگاه شهید مفتح مطرح گردید و منجر به صدور حکم بر بیحقی آقای رسول .... شد که با تجدید نظرخواهی آقای رسول ....، شعبه 29 دادگاه تجدید نظر با این استدلال که "صدور حکم به اثبات وقوع بیع وجاهت قانونی ندارد بنابراین دعوای اثبات وقع بیع قابلیت استماع نداشته و باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود" اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوای آقای رسول .... می نماید.

18- و پس از صدور حکم بی حقی آقای رسول ....  در دعوای اثبات بیع (که آقای رسول .... به دروغ در شرح داداخواست خود اظهار نموده است که دادگاه تجدید نظر حکم به اثبات بیع داده است)  این بار آقای رسول .... در اواخر سال 98 در زمان غیبت موکل و با آگاهی از عدم حضور وی در ایران، با وجود این که کدملی موکل را نیز در اختیار داشته و در مبایعه نامه ای که ارائه نموده نیز ذکر شده است اما با عدم ارائه کدملی موکل به منظور عدم ابلاغ وقت رسیدگی به وی، بصورت چراغ خاموش اقدام به طرح دعوای حاضر می نماید و سعی می کند با سواستفاده از عدم حضور موکل و عدم امکان دفاع و ارائه مدارک توسط موکل، با ارایه یک برگ مبایعه نامه که تاریخ 5/10/95 در آن درج شده تلاش نموده به نفع خود حکم بگیرد. در حالی که:

اولا :  آقای رسول .... از سال 95 تا کنون هیچ اشاره ای به این قرارداد نکرده است و در دعوایی که در شعبه 212 مفتح طرح نمود و با وجود این که در آن پرونده به هر حربه ای برای اثبات بیع میان خود و موکل توسل نمود چگونه است که اگر قراردادی بین ایشان و موکل وجود داشته است این قرارداد را در آن شعبه ارائه  ننموده است و صرفا ادعای بیع شفاهی مطرح نموده است. اکنون پس از صدور حکم به بی حقی ایشان و قطعی شدن آن در پرونده قبلی، مجددا اقدام به طرح دعوا نموده و این بار این مبایعه نامه را ارائه نموده است. اگر واقعا این مبایعه نامه به تاریخ 5/10/95 تنظیم شده بود حتما آقای رسول .... این مبایعه نامه را (ولو این که دارای اشکالات فراوان حقوقی است) ارائه می نمود.

ثانیا: اگر هم بپذیریم که مبایعه نامه صحیحا در آن تاریخ نوشته شده است : مستندا به کپی مصدق پاسپورت موکل، در تاریخ ذکر شده در مبایعه نامه(15/8/95) ، موکل خارج از کشور بوده است (از 20/7/95 تا 22/10/95) و به هیچ عنوان اطلاعی از این قرارداد نداشته است.

ثالثا : تنها خود آقای رسول ....  به عنوان خریدار این قرارداد را امضا نموده اند اما هیچ اثری از امضای موکل بعنوان فروشنده در این قرارداد وجود ندارد.

رابعا: ایشان ادعا نموده اند این مبایعه نامه در بنگاه املاک تنظیم شده است و در ماده 18 مبایعه نامه مذکور نیز نوشته شده آژانس موظف و مکلف به مهر مبایعه نامه است ولی هیچ امضا یا مهری توسط بنگاه روی مبایعه نامه نخورده است.  استناد آقای رسول .... به این مبایعه نامه ای که فقط خود به عنوان خریدار امضا نموده است برای الزام به تنظیم سند رسمی دقیقا مانند این می باشد که بنده ملک جنابعالی را برای خود خریداری نمایم و صرفا مبایعه نامه ای تنظیم کنم که فقط خودم به عنوان خریدار و یکی از دوستانم به عنوان شاهد امضا نموده و بدون این که به امضای فروشنده یا بنگاه املاک برسد خود راسا اقدام به واریز مبلغی به دلخواه خود به حساب جنابعالی بابت بخشی از ثمن نمایم و پس از آن به شما اطلاع دهم به حساب شما بابت خرید ملک شما پول واریز کردم و مدعی بیع شفاهی شده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه شما طرح نمایم.

در پایان ضمن جلب توجه حضرتعالی به پرونده مطروحه در خصوص همین آپارتمان در شعبه 212 مجتمع قضایی مفتح با موضوع اثبات بیع به شماره بایگانی 960316،  مندرجات لایحه تقدیمی  و نیز توجه به اینکه آقای رسول ....(خواهان) برای ادعای خود هیچ دلیل معتبری ارائه نداده و مبایعه نامه ی دستی که ضمیمه دادخواست خود نموده صرفا خودش امضا نموده و هیچ امضایی توسط موکل بعنوان فروشنده در آن درج نشده است از آن مقام محترم ،  تقاضای صدورحکم به بی حقی خواهان و تصمیم مقتضی به جهت فقد دلیل و واهی بودن ادعای خواهان مورد استدعاست .

باتشکر و تجدید احترام

مینا کاویانی