-

ساعات کاری دفتر

9:00 تا 18:00 
ارسال سوال حقوقی و درخواست
آرشیو سوالات حقوقی از وکلای دادگران
تاریخ انتشار: یکشنبه 05 دی 1400

 مقررات فروش ملک مشاع وقتی یکی از ورثه محجور است

ما دو برادر هستیم پدرمون فوت کرده و وکفالت ما با مادر است و برادر دیگری داریم که معلول ذهنی است و ذهنش کار نمیکند .بنده 18ساله هستم ولی برادرم معلولم  15ساله است. آیا امکان فروش ملک مشاع هست؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 5285

پاسخ – چگونه می شود ملک مشاع و مشترک را در فرض حجر یکی از وراث فروخت ؟ 

  • ملک مشاع ملکی است که دارای دو یا چند مالک باشد و مالکیت این افراد در جزء جزء ملک بوده و سهم هریک از آن ها قابل تشخیص و تمایز نباشد.
  •  یکی از مواردی که منجر به ایجاد مالکیت مشاعی می گردد، فوت صاحب ملک است که موجب به ارث رسیدن آن ملک به وراث متوفی گردیده و آنها را مالک مشاعی ماترک می کند.
  • در واقع وراث در اموال و دارایی شخص متوفی بطور قهری مالک مشاعی بوده و میزان سهم الارث آن ها تأثیری در این نوع مالکیت ندارد. علاوه بر ارث، قرارداد نیز از دیگر اسباب اشاعه محسوب می شود که به موجب آن اشخاص بطور ارادی در مالی با یکدیگر شریک می گردند . مزج از دیگر مسببات اشاعه است و به معنای مخلوط شدن دو مال می باشد. بدین صورت که اگر دو مال طوری با یکدیگر ترکیب شوند که نتوان آن اموال را ازهم جدا نمود یا تشخیص داد.
  • افراز به معنای پایان دادن به مشارکت و تقسیم ملک مشاع به علت عدم رضایت شریک یا شرکا برای ادامه ی شراکت می باشد. جهت افراز، خواه مبنای اشاعه ارث باشد یا قرارداد، درخواست هریک از مالکین برای تقسیم ملک کافی بوده و نیاز به تقاضا یا حتی رضایت سایرین برای پایان دادن به اشاعه نمی باشد.
  • با این وجود مطابق ماده 589 قانون مدنی هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
  • دعوای افراز املاک مشاع باید بسته به اینکه جریان ثبتی ملک پایان رسیده است یا نه به اداره ی ثبت یا دادگاه  اقامه گردد و این دادخواست باید به طرفیت کلیه ی مالکین مشاعی یعنی همه ی وراث باشد در غیر این صورت دعوای شما رد خواهد شد. لازم به ذکر است که اگر میان ورثه صغیر، سفیه، مجنون یا غایب مفقودالاثری باشد، صلاحیت طرح دعوای افراز ملک مشاع در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
  • تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکانپذیر نبود مال مشاع فروخته می شود.
  • مطابق ماده چهار قانون فروش ملک مشاع ملکی که قطع به یقین قابل افراز نباشد به خواسته هر یک از شرکا و صدور دستور مرجع مربوطه به فروش خواهد رسید و مبلغ حاصل از فروش متعلق به هر یک از شرکا متناسب با سهم او خواهد بود. لازم به ذکر است که هر یک از وراث به مدت 10 روز فرصت دارند که در خصوص گواهی عدم قابلیت افراز اعتراض نمایند.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ به پرسش مطرح  شده در خصوص مقررات فروش ملک مشاع در صورت محجوریت یکی از ورثه

در پاسخ به پرسش شما که در رابطه با مقررات فروش ملک مشاع وقتی یکی از ورثه محجور است، می باشد باید گفت برای فروش ملک مشاع ابتدا باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف دریافت شود سپس در صورتی که ملک مورد نظر از سوی دادگاه محل وقوع مال، غیر قابل افراز تشخیص داده شود، درخواست فروش ملک مشاع توسط هر یک از وراث به طرفیت تمامی وراث از دادگاه صالح می تواند تقاضا گردد.

دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع نموده و پس از مشخص و قطعی شدن ارزش ملک توسط کارشناس، مزایده صورت می گیرد.

نکته قابل توجه در این باره این است که بعد از کسر هزینه های قانونی به نسبت سهم شرکا، مبلغ حاصل از فروش مال مشاع میان وراث تقسیم می گردد. این مبلغ در صورت حجر یکی از ورثه، حسب مورد به ولی، وصی یا قیم او داده می شود.

نکته مهم دیگر اینکه اگر یکی ازورثه محجور باشد ولو اینکه عملیات ثبتی پایان یافته باشد مرجع صالح برای درخواست افراز ، دادگاه عمومی است و نه اداره ثبت و البته جز درخواست دستور فروش برای پایان اشاعه و تقسیم مال می توان درخواست تقسیم مال مشترک را نیز نمود.این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

 


مستندات قانونی -  مقررات فروش ملک مشاع

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.
تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.


ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض میباشد. ‌دادگاه شهرستان بدعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.


ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع 
هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.


ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع 
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.


ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ترتیب رسیدگی واحد ثبتی و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک و غیر قابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به طور کلی مقررات اجرائی این قانون طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری میرسد.


ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.


ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.


ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.


ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.


ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.


ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.


ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.


ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.


ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.


ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.


ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.


ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.


ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.


ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.


‌ماده ۳۱۴ قانون امور حسبی
در صورتی که ورثه تراضی در بهای اموال غیرمنقول مورد درخواست تقسیم ننماید اموال نامبرده باید به توسط کارشناس ارزیابی شود‌ و اموال منقول در صورتی ارزیابی می‌گردد که به ارزیابی در موقع تحریر ترکه به جهاتی نتوان ترتیب اثر داد.
‌ترتیب انتخاب کارشناس و مقررات راجع به کارشناس که در آیین دادرسی مقرر است در تقسیم رعایت می‌شود.


ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی
تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع اموال حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت‌ نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به‌ اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می‌شود.


‌ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی
در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. ‌فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آن که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما

 

راه های تماس و ارتباط با وکیل متخصص ارث و تقسیم ارث 

ثبت امتیاز
نظرات

چهارشنبه, 27 بهمن,1400

عبدالرضا جهانمردی

عالی بودسپاسگزارم

ارسال نظر جدید

Website

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

سوالات خود را جستجو کنید
ارسال سوال حقوقی و درخواست

رزرو وقت مشاوره حقوقی با ما

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص، جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.