نحوه محاسبه اضافه یا کاهش متراژ در فروش آپارتمان تعاونی
با سلام و درود به خدمت وکلای محترم.اینجانب در شرکت تعاونی مسکن مشغول خدمت هستم . این تعاونی در حال حاضر کلیه واحدهای مسکونی را ساخته و به اعضاء تحویل داده است.ولی در محاسبه متراژ نهایی (پیش تفکیکی) مشخص شد تعدادی از واحد های تحویل شده دارای کاهش یا افزایش متراژ نسبت به قرارداد فیمابین با اعضا تعاونی میباشد. و تعدادی از این واحد ها هم طی مبایعه نامه بین چند نفر جابجایی شده است (از نفر اول به نفر دوم و سوم و چهارم انتقال پیدا کرده و در نفر چهارم مشخص شده است که متراژ کاهش یا افزایش داشته است. اولا : سند رسمی صادر نشده است.(پایان کار اخذ نشده است) بخشی کوچکی از کارهای مشاعات در حال انجام است) ثانیا : کلیه نقل و انتقالات در دفتر تعاونی و طی مبایعه نامه داخلی صورت می پذیرد (یک تعهد نامه محضری هم از فروشنده اخذ میگردد که کلیه امتیازات واحد به نفر بعدی (خریدار) منتقل می گردد.) ثالثا : مبلغ افزایش یا کاهش متراژ با اعضای مالک اصلی و اولیه (که هیچ گونه نقل و انتقالی صورت نپذیرفته) با همان قیمت تمام شده مصوب در حال اجراست (از واحدهای دارای افزایش متراژ ، مابه التفاوت متراژ اضافی اخذ می گردد و به واحد های دارای کاهش متراژ ، مابه التفاوت کاهش متراژ عودت داده می شود) سوال این است که : 1- در صورتی که واحد از مالک اصلی و اولیه به مالک بعدی و تا چندمی انتقال پیدا کرده، مبلغ افزایش یا کاهش متراژ می بایست به چه مبلغی محاسبه و از مالک فعلی اخذ گردد.(قیمت تمام شده یا قیمت خرید توسط آخرین مالک) 2- و در صورتی که مابه التفاوت از خریدار اخذ گردد این مبلغ می بایست در اختیار تعاونی باشد یا به عضو قبلی(فروشنده) مسترد گردد.
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 311
پاسخ – اضافه یا کسری متراژ در فرض سکوت قرارداد چگونه محاسبه می شود ؟
- زمانی که اشخاص با یکدیگر قراردادی منعقد می نمایند مستندا به اصل نسبی بودن قرادادها (موضوع ماده 231 قائون مدنی) معاملات و عقود فقط درباره ی طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها موثر است و صرفا میان طرفین قرارداد قابل استناد می باشد.
- قائم مقام طرف عقد کسی است که به طور مستقیم یا به وسیله ی نماینده ی خود در عقد شرکت نداشته ولی در نتیجه ی انتقال قهری، قانونی یا قراردادی تمام یا بخشی از دارایی یکی از دو طرف به او، جانشین طرف قرارداد و مکلف و بهره مند از اجرای آن شده است.
- باتوجه به این که اصل بر عدم قائم مقامی است و موضوع قائم مقامی در عقود خصوصی یک استثنا است که مستلزم اثبات است، فلذا تعهدات قراردادی خصوصی با انتقال مالکیت مال غیر منقول به خریداران جدید که هیچ اطلاعی از آن ندارند منتقل نمی شود. زیرا قائم مقامی ناظر به عین ملک می باشد و صرفا درباره ی قراردادهای مربوط به حقوق عینی در مال تملیک شده می توان انتقال گیرنده را قائم مقام انتقال دهنده دانست اما انتقال تعهدات شخصی وحقوق دینی به دیگران بدون رضایت و امضای آنان اساسا قابل تصور نمی باشد.
- از سوی دیگر باید بین انتقال قرارداد با انتقال موضوع قرارداد قائل به تفکیک شد.
- در صورتی که قرارداد از خریدار اول به خریدار بعدی منتقل شده باشد، در این صورت خریدار بعدی در تمامی حقوق و تعهدات اعم از عینی و دینی، قائم مقام خریدار اول می گردد فلذا اگر قرار بر محاسبه ی کسری یا اضافه متراژ باشد نیز خریدار نهایی به قائم مقامی از خریداران قبلی به جهت این که تمامی قرارداد به وی منتقل گردیده است، موظف به پرداخت بهای اضافه متراژ و یا دریافت بهای کسری متراژ می باشد.
- اما در صورتی که موضوع قرارداد (یک واحد آپارتمان) از سوی خریدار اول به خریدار بعدی (و الی آخر) منتقل شده باشد، در این صورت هر قرارداد شروط و قیود مختص به خود را داشته و میان امضاکنندگان همان قرارداد معتبر و قابل استناد می باشد و توافقات و شرایط هر معامله حسب اصل نسبی بودن قراردادها جزو لواحق انتقالات بعدی نمی باشند تا با فروش به دیگری منتقل گردند مگر این که طرفین در قرارداد فی مابین به نحو دیگری توافق نموده باشند.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص نحوه محاسبه اختلاف متراژ در معامله فروش اپارتمان تعاونی
♦ در خصوص پرسش شما بسته به این که این نوع انتقال، انتقال قرارداد می باشد و یا این که صرفا موضوع قرارداد منتقل شده باشد، پاسخ متفاوت است که هر دو فرض در ادامه پاسخ داده می شود:
ا- در صورتی که قرارداد منتقل شده باشد بدون این که قرارداد خرید جدید با تعیین شرایط جدیدی تنظیم گردد: آخرین منتقل الیه، قائم مقام اولین خریدار و دارای تمامی حقوق و تکالیف مقرر در قرارداد تعاونی با خریدار می گردد. فلذا اگر قرار بر پرداخت مبلغی باشد باید بر اساس همان مبلغ تعیین شده در قرارداد خریدار اول پرداخت گردد و ذینفع یا متعهد پرداخت آن نیز آخرین منتقل الیه می باشد.
2- در صورتی که موضوع قرارداد منتقل شده باشد و قرارداد جدیدی با شرایط خاص خود میان خریدار اول با خریدار بعدی منعقد گردد: در این صورت هر قراردادی در رابطه ی میان طرفین امضاکننده ی آن قرارداد معتبر و لازم الاجرا می باشد و هر شخصی باید به متعهد قراردادی خود مراجعه نماید. بنابراین اگر در این فرض کسری متراژی وجود داشته باشد، هر خریدار برای احقاق حق خود باید به فروشنده ی خود مراجعه نماید تا در نهایت به تعاونی برسد و اگر هم تعاونی مطالباتی بابت اضافه متراژ داشته باشد باید از اولین خریداری که با وی قرارداد منعقد نموده است و به همان قیمت مقرر در قرارداد اول مطالبه نماید و آن خریدار اول نیز می تواند به ید بعد از خود مراجعه نماید و مطابق قراردادی که با وی دارد طلب خود را دریافت نماید تا به آخرین خریدار برسد.