امکان گرفتن وجه التزام در قرارداد اجاره
اینجانب 1399/02/20 با موجر قرار دادی در خصوص استرداد مبلغ ودیعه بنده که 30 میلیون است منعقد کردیم که چنانچه موجر روز 21/02/99 مبلغ بیست تومن ازسی تومنه ودیعه بنده رو پرداخت کنه و 1/03/99 منزل ایشان را تخلیه و تحویل ندهم از مورخ 24/01/99 تا زمانیکه منزل فوق را تخلیه نمایم روزانه مبلغ 1 میلیون تومان بعنوان خسارت و ضرر وزیان به ایشان بپردازم و همچنین اگر موجرنتواند صبح (بیست و یک اردیبهشت نود و نه) مبلغ بیست تومن رو به اینجانب بپردازد از مورخ 24/01/99 تا زمانی که منزل فوق رو تخلیه نمایم به اینجانب پرداخت نماید.موجر21/02/99 به عهد خودش وفا نمیکنه تا الان نکرده. شانزده تیرامسال دادخواست مطالبه وجه التزام رو به دادگاه حقوقی شهرستان سیرجان دادم که سیزدهم مرداد ماه جلسه رسیدگی داشتیم و با وجود قرارداد وداشتن وکیل وعلاوه بر رای وحدت رویه 805 دیوان عالی کشور و ماده 230 مدنی در نهایت ناحقی، نامردی، پارتی بازی و بخصوص بیسوادی دادرس شعبه سوم حقوقی دادگاه سیرجان رای بر بی حقی بنده صادر کرده اونم به این دلیل که وجه التزام تعیینی نباید مغایرتی با قوانین مقررات امری از جمله مقررات پولی داشته باشد که این جمله فقط مربوط به تسهیلات بانکی در معنی واقعی قانون مدنی است و با اینکه کاملا توضیح داده که موجر به تعهد خودش عمل ننموده ومستاجرهم تخلیه نکرده و به همین دلیل بی حقم کرده .که اولاطبق ماده 4 روابط موجرمستاجر تخلیه و تحویل ملک منوط به استرداد مبلغ ودیعه مستاجر یا به خودش یا واریز به صندوق دادگستری و از طرفی در قرارداد ذکر شده که موجر تعهدشو انجام نداد و تا زمانیکه تعهدش روعملی کنه و ودیعه رو مسترد کنه که مستاجرم اون موقع تخلیه کنه روزی 1تومن خسارت باید بده به مستاجرش در مقابلم مستاجرهمینطور که اگرپولشو گرفت وتخلیه نکرد تازمانیکه تخلیه کنه باید روزی 1 تومن به موجربده. خلاصه اعتراض زدیم تجدیدنظر. شعبه11 کرمان هم رای دادرس رو دوسداره قبول کنه ولی قانون مدنی اجازه نمیده بهش و با چند تاکلمه ازآخرجمله 5 سطری که بنظرمیرسونه خودم نوشتم هر وقت تخلیه کردم بپردازه ودیگه عذاب آورتر که به استناد همین چند کلمه ازمفهومش چنین استنباط کرده که ایفای تعهد موجرمنوط به ایفای تعهد بنده است وچون تخلیه نکردم رای دادرس و پذیرفته و تاییدش کرده آخه شماروبه هرکس میپرستید قضاوت کنید وحالیم کنید براساس موضوع و زمان تعهدات هر دومون واقعا انجام تعهد موجر منوط به انجام تعهد مستاجر بوده یا دقیقا انجام تعهد مستاجرمنوط به انجام تعهد موجر؟
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 5458
پاسخ – شرایط مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره چیست ؟
- اجاره عبارت است از تملک منافع یک موضوع توسط مستأجر در مقابل پرداخت مبلغی به عنوان اجاره بها به موجر.
- عقدی است معوض به این معنا که مستأجر مالک منافع عين مستأجره مي شود و مي تواند از آن بهره ببرد، در عين حال موظف است كه مبلغ معيني را به عنوان اجاره بها به مالک يا اجاره دهنده بپردازد يا اينکه تعهد به پرداخرت آن نمايد.
- این که چه مبلغی و در چه بازه زمانی به عنوان اجاره بها باید به مالک پرداخت شود، به توافق مالک و مستاجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره اینگونه توافق نمایند که مستأجر بطور کلی اجاره بهار را نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود و هیچ اثری نخواهد داشت.
- در عرف بطور معمول پرداخت اجاره بها بدین صورت است که مستاجر بطور ماهیانه مبلغی را به عنوان اجاره بها پرداخت می کند اما اگر طرفین قرارداد اجاره بر پرداخت مبلغ معینی به عنوان اجاره بها توافق کنند اما زمان پرداخت آن را مشخص ننمایند، مستاجر موظف است در همان زمان انعقاد قرارداد آن را بپردازد.
- اگر عین مستاجره موجود باشد اما قدرت بر تسلیم و تسلم آن نباشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
- همچنین اگر عین مستاجره بعد از انعقاد عقد تلف شود اعم از اینکه قبل از قبض و تسلیم مورد اجاره یا بعد از آن باشد و یا معیوب شود، به نحوی که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می گردد.
- لازم به ذکر است که اجاره به موت موجر یا مستاجر باطل نمی شود و همچنین با فروش مورد اجاره این عقد به حال خود باقی است زیرا پس از انعقاد اجاره، منافع مورد اجاره متعلق به مستاجر است و با فروش عین قسمتی از منافع که به مالکیت مستاجر درآمده است قابل انتقال به مشتری نیست و کماکان به ملکیت مشتری باقی است.
- لازم به ذکر است که مورد اجاره بنا بر ماده 468 قانون مدنی می تواند اشیا، حیوانات یا اشخاص باشد.
- همچنین مال مورد اجاره باید موجود باشد یا آنکه در زمان تحویل موجود شود و همچنین قابلیت معامله و موضوع قرار گرفتن برای عقد اجاره را داشته باشد. منافع مورد اجاره همچنین نباید متعلق به غیر باشد.
- در خصوص امکان گرفتن وجه التزام در قرارداد اجاره باید گفت وجه التزام مبلغی است که طرفین قرارداد پیش از وقوع خسارت ناشی از عدم اجرا یا تأخیر اجرای آن به موجب توافق معین می کنند.
- به موجب ماده 230 قانون مدنی اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.
- بنابراین، در صورتی که طرفین توافق کنند در صورت تخلف از قرارداد، متخلف باید مبلغی را به عنوان خسارت پرداخت نماید، ضمانت اجرای تخلف علاوه بر انجام تعهد اصلی، پرداخت وجه التزام مقرر در قرارداد خواهد بود.
- در قرارداد اجاره نیز، مانند سایر عقود، طرفین می توانند توافق نمایند در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد، مفاد قرارداد را نقض کند، مجبور به پرداخت وجه التزام مقرر به طرف مقابل خواهد بود.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ به پرسش مطرح شده
در پاسخ به پرسش شما باید گفت برای ارائه راه حل باید قرارداد را مورد بررسی قرار داد. اجمالا اینکه شرط وجه التزام در قرار داد اجاره صحیح و معتبر بوده و متخلف ملز به پرداخت خسارت قراردادی می باشد و در صورتی که هر دو طرف تخلف نمایند، مبلغ وجه التزام برای هر دو طرف ثابت شده و تا میزانی که طرفین بدهکار و طلبکار یکدیگر گردند، تهاتر می شود. توصیه می شود در خصوص مشکلتان از راهنمایی وکیل بهره مند گردید.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
مستندات قانونی - شرایط مطالبه وجه التزام در قرارداد اجاره
ماده ۲۳۰ قانون مدنی
اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.
ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ قانون مدنی
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ قانون مدنی
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ قانون مدنی
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ قانون مدنی
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی
مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی
هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد
ماده ۵۰۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی
هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجرمستقرنشده است به موت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ قانون مدنی
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.
این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما