امکان فسخ قرارداد اجاره به دلیل عیب و نقص

_{^{پاسخ – در فرض مورد اجاره معیوب شرایط فسخ اجاره چیست ؟}}

• از موجبات قانونی انحلال عقد، فسخ ارادی آن به جهت خیار است. خیار عیب یکی از خیارات مذکور در ماده 396 قانون مدنی است. در فقه عیب به معنی هرچیزی است که از خلقت اصلی، کم یا زیاد باشد. برای تشخیص عیب، داوری عرف ملاک می باشد. 
• در خصوص امکان فسخ قرارداد اجاره به دلیل عیب و نقص باید گفت قانون مدنی در مواد 478 الی 480 احکام اجاره را با فرض وجود عیب در سه فرض زیر پیش بینی نموده است:

1- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد.
2- در زمان وقوع عقد، عین مستاجره معیوب نباشد ولی پیش از قبض معیوب شده باشد.
3- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد.

• در تمام این فروض، قانونگذار حق فسخ اجاره را به مستاجر می دهد.
• لازم به ذکر است هرگاه مستاجر نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه او شود، خود اقدام به ضرر خویش کرده و دیگر نمی توان از مال الاجاره کم کند بلکه باید تمام آن را به موجر تسلیم نماید.
• همچنین باید اشاره داشت قانونگذار در مواد 481 و 483 قانون مدنی احکام اجاره را با فرض عدم قابلیت انتفاع از عین مستاجره یا تحقق حوادث غیرمترقبه بیان کرده و در مورد اول اجاره را باطل و در مورد دوم عقد اجاره را منفسخ دانسته است.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{شرایط اعمال خیار عیب در عقد اجاره}}

1- موجود بودن عیب در زمان انعقاد اجاره یا حدوث آن قبل یا بعد از قبض : یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در اجاره این است که عیب موجب فسخ باید در هنگام عقد موجود باشد یا اینکه پس از عقد و پیش از قبض حادث شود. از آنجایی که اجاره عقدی مستمر است، عین مستاجره باید در تمام مدت اجاره صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه در ضمن عقد منظور شده است داشته باشد.

عیبی که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث می شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می شود. در این صورت عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم است و پس از آن در معرض فسخ قرار می گیرد. قانون مدنی در ماده 480 مقرر می دارد عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است. 
2- عدم اطلاع مستاجر از وجود عیب در زمان عقد : در صورتی عیب موجب خیار اسست که مستاجر در زمان عقد جاهل به وجود عیب باشد و الا با وجود اطلاع او از عیب، حق فسخ ایجاد نمی شود چراکه علم او به عیب و اقدام به انعقاد عقد به معنای رضایت به آن است. لازم به ذکر است به موجب ماده 424 قانون مدنی عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعا مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده باشد. 
3- شخصی بودن عین مستاجره : در اجاره اگر عین مستاجره، عین معین باشد و معیوب درآید، مستاجر حق فسخ دارد. چنانچه عین مستاجره کلی در معین باشد و به اندازه عین مستاجره سالم باشد، حق فسخ وجود ندارد ولی اگر کل مال معیوب باشد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت. در صورتی که عین مستاجره کلی فی الذمه باشد و عینی که تحویل مستاجر می شود معیوب باشد، حق فسخ ندارد و فقط می تواند الزام موجر به تحویل عین مستاجره سالم را بخواهد. بنابراین در صورتی که عین مستاجره کلی بوده و فرد تسلیم شده، معیوب باشد مستاجر فقط حق مطالبه بدل و فرد جانشین را دارد و نمی تواند اجاره را فسخ کند مگر اینکه همه افراد آن معیوب باشند.
4- نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع : در اجاره هر عیبی سبب ایجاد خیار نیست بلکه عیبی موجب خیار است که سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. به موجب مادخ 479 قانون مدنی عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. علت این امر آن است که در اجاره، منافع عین مستاجره موضوع اصلی است نه خود آن.

عیبی که باعث نقصان منفعت باشد مانند آنکه شخصی منزلی را اجاره می کند ولی متوجه می شود که نفوذ آب و رطوبت به یکی از اتاق ها، مانع استفاده از آن اتاق میشود، اگرچه بقیه اتاق ها قابل استفاده است، اما چون منفعت کل عین مستاجره کاسته می شود، مستاجر حق فسخ دارد. عیبی که باعث صعوبت در انتفاع باشد نیز همینطور.
5- عدم رفع عیب توسط موجر : یکی دیگر از شرایط اختصاصی خیار عیب در عقد اجاره آن است که عیب در صورتی سبب ایجاد حق فسخ و به هم خوردن قرارداد می شود که موجر آن را برطرف نکند. قسمت اخیر ماده 478 قانون مدنی مقرر میدارد ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. علت این امر آن است که وقتی موجر از عین مستاجره رفع عیب کند، ضرر که منشا ایجاد خیار است از بین می رود و به تبع آن خیار هم ساقط می شود. 

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص فسخ قرارداد اجاره به دلیل عیب و نقص}}

در پاسخ به پرسش شما باید گفت ایراد در آبگرمن عیبی است که موجب نقصان منفعت می باشد و به استناد آن شما می توانید عقد اجاره را فسخ نمایید. در صورت فسخ اجاره و عدم پرداخت ودیعه توسط موجر شما می توانید دادخواست استرداد ودیعه به طرفیت موجر از طریق دفاتر خدمات قضایی تقدیم نمایید. پس از صدور رای مبنی بر الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و قطعیت آن، با تقاضای شما اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‌ شود. در این مرحله شما می ‌توانید با معرفی اموال موجر تا میزان خواسته خود و توقیف اموال وی، حق خود را دریافت نمایید.

مرجع صالح برا رسیدگی به دادخواست الزام موجر به پرداخت ودیعه در صورتی که مبلغ ودیعه کمتر از بیست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل اقامت موجر است و اگر مبلغ بیش از بیست میلیون تومان باشد، دادگاه محل اقامت موجر می باشد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

_{^{مستندات قانونی - فسخ قرارداد اجاره}}

ماده ۴۲۳ قانون مدنی
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.
ماده ۴۲۴ قانون مدنی
عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب ‌واقعاً مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.
ماده ۴۲۵ قانون مدنی
عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است.
ماده ۴۲۶ قانون مدنی
تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت میشود و بنابر این ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ قانون مدنی
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ قانون مدنی
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن‌ نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ قانون مدنی
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد ‌و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ قانون مدنی
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر ‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی 
مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی
هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد
ماده ۵۰۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی
هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌ انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر ‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجرمستقرنشده است به موت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ قانون مدنی
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.

این محتوا متعلق به سایت دفتر وکالت دادگران حامی ((dadgaran.com)) بوده و بهره برداری از آن بدون ذکر منبع ممنوع است.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما