پاسخ - امکان شکایت از برادر بدلیل اجاره آپارتمان موروثی
- شرکت خواه نتیجه مزج قهری یا ارث یا قرارداد باشد تابع قواعد مربوط به اشاعه و عقد شرکت می باشد و حاکمیت اراده جمع در آن دخیل است و اتحادی که میان مالکان در باب ایجاد اشاعه حقوق به وجود می آید بی هدف نیست و برای این است که اموال به شیوه خاص به وسیله اشخاص معین اداره شود و سود و زیان ناشی از این اقدام بین شریکان تقسیم شود.
- بر طبق قواعد حاکم بر اشاعه هیچ یک از شرکا نمیتواند بدون اذن دیگران در مال مشاع تصرف کند زیرا انتشار حق مالکیت شریکان در تمام اجزای مال مشاع باعث می شود که تا هر تصرف تجاوز به حقوق دیگران باشد و بی اذن همه مالکان میسر نخواهد بود (مواد ۵۸۱-۵۸۲ قانون مدنی).
- تصرف شریکی که بدون اذن دیگران در مال مشاع باشد نسبت به سهم دیگران فضولی محسوب می شود. البته این امر مانع این امر نیست که شریک نتواند حصه مشاع خود را به دیگران انتقال دهد زیرا انتقال مالکیت مستلزم تصرف در حقوق دیگران نیست.
- در تقسیم ترکه نیز قواعد عمومی تقسیم اموال مشاع رعایت می شود؛ تقسیم ترکه نیاز به درخواست دارد این درخواست به طور معمول از سوی یکی از وارثان که شریکان اصلی در ترکه تصفیه شده هستند داده می شود .
- در دادرسی مربوط به تقسیم باید همه شریکان طرف درخواست باشند ماده ۳۰۴ قانون امور حسبی نیز موید همین نظر است.
- در شیوه های تقسیم سلسله مراتبی وجود دارد که رعایت آن در صورت عدم تراضی اجباری است
- اگر مال مشاع دارای اجزای برابر باشد افراز ساده ترین راه تقسیم است .
- دومین مورد تقسیم به تعدیل است که به معنی داشتن بهای برابر سهام است هر چند موضوع آنها گوناگون باشد چنانچه ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی نیز موید همین نظر است
- سومین مورد تقسیم به رد است که دادگاه ناچارا تعدیل را با پرداخت مبلغی پول اضافی تامین میکند چون در این حالت تعدیل ممکن نیست .
- چهارمین مورد نیز تقسیم با اجبار به فروش و تقسیم ثمن است که ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی بدان پرداخته است.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص امکان شکایت ازبرادر بابت اجاره ملک موروثی
♦ عمل برادر شما تصرف غیر قانونی در حصه مشاع شرکا است که ضمانت اجرای آن عدم نفوذ است و این عقد اجاره ای که منعقد شده است بدون داشتن سمت نمایندگی است چرا که مال الاجاره مشاع بوده است و شرکای دیگر رضایت به انجام چنین قراردادی نداشته اند پس اصطلاحاً این اجاره، اجاره فضولی تلقی خواهد شد و درصورتیکه بقیه شرکا تنفیذ نکنند این عقد باطل خواهد بود .
♦ شما به عنوان احد از شرکا حق رجوع به شخص فضول را خواهید داشت و طبق ماده ۲۵۸ قانون مدنی منافع حاصله از مالی که به طور فضولی منتقل شده است از روز عقد محاسبه می گردد (نظریه کشف از زمان عقد) نه از روز تنفیذ معامله؛
♦ پس این مسئله یک مسئله حقوقی است که در دادگاه صالح حقوقی محل اقامت برادر به عنوان خوانده قابل رسیدگی است که ابتدا باید در مورد این عقد اجاره و وضعیت دوران صحت و بطلان آن مشخص شود و در ادامه درخواست تقسیم مال مشاع انجام شود و در صورتیکه اجزای مال برابر باشد افراز صورت خواهد گرفت .
عمل برادر شما را در اجاره سهم سایر ورثه به همراه سهم خود شاید به سختی بتوان انتقال منافع مال غیر دانست.در حال حاضر بر اساس قاعده درع و اصل برائت و ضرورت تفسیر مضیق قوانین کیفری اکثریت قریب به اتفاق قضات چنین تصرفی در مال مشاع را عملی مجرمانه نمی دانند !
مستندات قانونی - اجاره ملک موروثی بدون اجازه وراث
ماده 247 قانون مدنی
معامله به مال غیرجزبعنوان ولایت یاوصایت یاوکالت نافذ نیست ولواینکه صاحب مال باطنا راضی باشد ولی اگرمالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح ونافذ می شود.
ماده 258 قانون مدنی
نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله ازعوض آن اجازه یا رد از روز عقد موثرخواهد بود.
ماده 581 قانون مدنی
تصرفات هریک ازشرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج ازحدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهدبود.
ماده۵۸۲ قانون مدنی
شریکی که بدون اذن یا در خارج ازحدوداذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است .
ماده 583 قانون مدنی
هر یک ازشرکاء می تواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزء یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند.
ماده 587 قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع می شود :
1) در صورت تقسیم .
2) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت
ماده ۳۰۴ قانون امور حسبی
درخواست تقسیم باید کتبی و مشتمل بر امور زیر باشد:
۱- نام و مشخصات درخواست‌کننده و متوفی.
۲- ورثه و اشخاص دیگری که ترکه باید بین آنها تقسیم شود و سهام هر یک.
ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی
تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع اموال حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می‌شود.
ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی
در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود. فروش اموال به ترتیب عادی به عمل می‌آید مگر آن که یکی از ورثه فروش آن را به طریق مزایده درخواست کند.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما